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                      房產資訊

                      專家預計房地產稅法 最快明年底通過

                      發布時間:2016/7/28 9:55:53 關注度:   來源:法制晚報

                      最近,房地產稅立法再度成為市場關注焦點。近日,財政部部長樓繼偉在G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上表示,遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒推出來,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益調整而受到阻礙。

                      另外,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

                      房地產稅征收對象更廣與房產稅有別

                      目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別,都在混淆使用。房地產稅和房產稅僅一個“地”字之差,實際差別卻很大。

                      房產稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。

                      事實上,近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論,都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著,未來的房地產稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等。現行房地產相關稅費,都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合,因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。

                      “稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓告訴記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產稅,一個樓內的一百戶居民就有一百種情況,稅務局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”

                      《法制晚報》記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務部門代扣代繳。現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅,難度可想而知。

                      房地產稅法起草操作難度大歷經13年仍未出臺

                      從2003年提出物業稅以來,房地產稅的探討已歷經13年之久,其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。

                      2013年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,其中提到完善稅收制度時,首次提到“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

                      2014年樓繼偉在《求是》撰文提到房地產稅構想。他稱,總的方向是,在保障基本居住需求的基礎上,對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素,合理設置建設、交易、保有環節稅負,促進房地產市場健康發展,使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

                      2015年8月,經過調整的十二屆全國人大常委會立法規劃公布,房地產稅正式列入該規劃。另外,房地產稅法還在今年和去年同時被列入全國人大常委會當年立法工作計劃,屬于立法預備項目。

                      今年全國兩會上,全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露,房地產稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究,調整后的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類立法項目。

                      近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預計房地產稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過。”

                      國土資源部推進不動產統一登記明年完成總體部署

                      房地產稅征稅前提是搜集自然人的房產信息,比如一個人在全國有幾套房產、價值多少等。目前國家正在加快相關信息搜集,國土資源部正在大力推進不動產統一登記,計劃2016年基本完成各級不動產登記數據整合建庫,2017年基本完成覆蓋全國的不動產登記信息平臺的總體部署。當這些數據信息實現了全國統一聯網后,每個人擁有的房地產產權數量、布局等具體情況將“無所遁形”。

                      另外,國稅總局正在今年力推金稅三期工程覆蓋所有省份。該工程一大特點正是對所有自然人建檔,包括個人房地產相關交易信息也被錄入,這也將為房地產稅等稅制改革提供基礎數據。

                      老百姓最為關注的是,房地產稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?

                      以北京為例,如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算,每年需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。

                      現實或許不會這么悲催!據記者了解,上海、重慶試點房產稅的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發達國家的房屋持有稅,稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算,在北京二環購買一套100平米房子,每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產稅2.5萬(每月繳稅2083元)。

                      “不過,從發達國家經驗來看,房地產稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴記者。

                      另外,劉桓還建議說,我國的房地產稅不能照搬國際經驗,要根據中國國情,設定一定的免征額。

                      2011年上海和重慶的房產稅試點方案,皆有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對于新購房100平方米免征。

                      “根據上海的試點經驗,免稅面積設定為人均60平方米比較合理,這樣對于3口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴記者。

                      對于免征額和稅率,目前官方并未透露出任何信息。當下,大家討論較多的是出臺房地產稅是否能夠替代土地出讓金。

                      專家建議

                      應設定相應免征面積

                      財政部公布數據顯示,2014年全國土地出讓金收入約40480億元,超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金,而是改征房地產稅,也就意味著讓買房人來承擔這4萬億,能承擔得了嗎?

                      以上海為例。據上海市國稅局公布的數據,上海2014年房產稅收入約99.9億元,除去商業、辦公、酒店等多種物業,試點的住宅房產稅只占其中較小的一部分。這個數據是多少呢?上海預算草案報告公布的房產稅征收為27.6億元。另據中國指數研究院數據,上海市2014年土地出讓金征收1766.79億元。簡單計算,房地產稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實比較大。

                      “如此情況下,讓房地產稅去充當土地出讓金,地方政府能不能做到,我表示懷疑。”劉桓說。

                      汪德華則認為,房地產稅采取設定一定免征面積的稅制設計,比較符合中國國情。“中短期內,恐怕房地產稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看,可以考慮將房地產稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后,繳納房地產稅就可以永續使用。”

                      “目前我們正在按照立法規劃和立法工作計劃的有關要求,對房地產稅改革與立法當中的重點、難點問題進行深入的、進一步的調查、研究、論證,同時做好起草草案等相關工作。”劉修文說,待草案比較成熟,并綜合考慮各個方面的因素后,適時提請全國人大常委會審議。文/記者李洪鵬


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