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                      未來十年 關于房子和人民幣 不能不知道這9點

                      發布時間:2016/7/28 9:57:36 關注度:   來源:鳳凰房綜合

                      人民幣走完了對美元升值的大周期,開始進入貶值周期;另一方面,中國樓市進入下半場,房價有上漲動力的城市越來越少。在這個時候,展望未來10年,我們應該如何配置資產?

                      未來10年,房子、美元、人民幣和黃金

                      7月1日,人民幣在岸價創下了2010年12月以來的新低,跟美元比值達到6.6613:1。

                      與此同時,國內樓市也出現了走軟跡象。隨著M2增速持續下滑,以及熱點城市調控政策不斷出臺,下半年樓市或將趨冷。

                      現在確是一個歷史性的時刻。一方面,人民幣走完了對美元升值的大周期,開始進入貶值周期;另一方面,中國樓市進入下半場,房價有上漲動力的城市越來越少。在這個時候,展望未來10年,我們應該如何配置資產?

                      換句話說,在人民幣、美元、黃金、房產和股權5個大類中,最大的機會在哪里?我的看法如下:

                      1、未來10年,最大的機會和最大的風險,都在股權投資里。這里使用了“股權”,是因為涵蓋了非上市股權。你在人民幣、美元、黃金和房產里,很難找到10年盈利上千倍、數百倍的機會,但在股權投資里就可以找到。但這種概率可能非常小,萬分之一都不到,所以,它基本上不適合普通人。

                      2、在二級市場上炒股票,也有可能獲得超過持有人民幣、美元、黃金、房產的回報,尤其是在注冊制實施之后。到那時,股票會非常便宜,上市公司市盈率中位數可能下降到目前的三分之一左右。反過來,你就會知道目前的股票有多貴,多么不適合長期持有(個別有高成長性的企業例外)。但注冊制實施之后,散戶的生存壓力會更大,因為股票太多、信息太多,你很難判斷。到時候,對于大多數人來說,恐怕還是要把錢交給基金打理。

                      3、在我們討論的范圍內,人民幣可能是未來10年最差的資產,這是紙幣的性質決定的,也是中國國情決定的。最近30多年來,中國的發鈔速度平均是財富增長速度的2倍;最近10年,M2增速每年比GDP增速快大約7個百分點。換句話說,30多年來,人民幣平均年購買力下降10%,最近幾年每年下降7%。未來很難控制在每年下降5個百分點以內。

                      4、美元正在開啟新一輪加息周期,所以美元比較強勢。但長期看,作為一種紙幣,它同樣沒有黃金堅挺。上世紀三四十年代,1美元的含金量是0.8887克左右,而目前大約是0.02338克。也就是說,過去七八十年里,黃金對美元升值了38倍;或者說,目前美元的含金量只有七八十年前的38分之一。所以,長期拿著美元也是比較悲催的。

                      5、過去10年,全球最優秀的資產,其實是中國大城市的房產。它們以人民幣計價,上漲超過10倍,部分學區房超過20倍。而人民幣在過去10年對美元和黃金在升值。但未來10年就很難說了,如果人民幣發鈔速度繼續維持在比GDP增速快五六個百分點以上,則中國大城市房價仍然會在人民幣計價模式下上漲。所以,中國大城市的房產,仍然比人民幣值得持有。但如果換成美元或者黃金計價,就很難說了。

                      6、如果在美元和中國大城市房產之間做選擇呢?我覺得在3年之內,中國的房產仍然可以追上或者略微跑贏美元,然后就很難講了。10年下來,可能是打個平手,或者美元小勝。

                      7、10年下來,黃金有很大機會戰勝美元,100%戰勝人民幣,并有可能跑贏中國大城市的房產。

                      8、至于人民幣跟美元的關系,要看兩國經濟的發展狀況了。如果中國持續快速發鈔,則人民幣對美元恐怕每年都要貶值5到7個百分點才行。如果憋著不貶值,就幾年來一次痛快的大貶值。

                      9、技術進步(比如VR、個人飛行器、無人駕駛技術和汽車共享等)肯定會最終改變城市的面貌和住宅的價值,但未來10年似乎不足以出現顛覆性的變化。20年之后,尤其是30年之后就很難說了。到那時,城市中心的價值將下降,學區房的價值也將被瓦解。20到30年之后,黃金是不是稀缺也很難說了。


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